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住宅商品房渗漏成因所引发的法律关系
发布者:惠康验房  发布时间:2011-07-01  浏览次数:2330 次
随着时间的推移,因住宅商品房渗漏形成的民事纠纷越来越多,这是由防水产品使用年限、房屋质量年限及不当装修等因素决定的必然会发生的现象,更是入住商品房的每户人家都可能会面临的情形。对此类问题的解决,司法实务界有一种不好的倾向,或是抱怨立法者立法上的滞后,认为法律没有作明细的规定,或是简单的将渗漏原因归结为开发商的房屋质量,或是将思维禁固在楼上楼下的相邻权关系中,从而使法律并不缺失、案件并不复杂的房屋渗漏案件不是找不准被告,就是被久拖不决,再不就是被轻率处理。
“只要房屋渗水,要么告建筑商,要么告楼上住户”。这种简单的思维方法,如果出自于律师还事出有因、情有可愿,因为,律师为了生存,讲这个案件不能诉讼,无疑与自己的肚子和钱包过不去。重要的是民事法官,如果将认识定格在这种思维上,不但不能处理好此类纠纷,反而会将这类看似不起眼的民事纠纷激化,甚至演变成为一桩不该发生的错案。
当房屋渗漏问题存在时,首先要采用实事求是的方法来查找分析渗漏的成因。其次是明确法律关系寻求正确的解决途径。再次要在查明渗漏原因的情况下明确责任,以便有针对性地适用法律寻求解决方法。为此,笔者谈如下肤浅看法,以期抛砖引玉。
一、房屋渗漏的成因。房屋渗漏的成因多种多样,有时是一因一果,有时是多因一果,有时甚至复杂到只见渗漏现象却一时难以找到原因,导至无从下手维修。一般来讲,最常见造成渗漏的原因有以下四种:
一是建筑商建房时处理不当留有质量隐患;
二是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害;
三是楼下住户在装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏;
四是由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏。
上述四种不同的渗漏原因,形成的法律关系是不同的。众所周知,法律关系是法律在调整人们行为过程中所产生的一种特殊的社会关系,法律关系构成包括主体、内容、客体三个要素。在民事诉讼中最能直接反映法律关系的是案由,民事诉讼中的案由如同刑事诉讼中的罪名一样重要,它们都直接反映了案件的性质。民事诉讼中案由确定正确与否,既反映法律关系主体(谁为原告、谁为被告)、内容(权利义务)、客体(是物或是行为)的必要条件,还关系到适用法律的选择和诉讼的路径(即诉讼方向)。案由一旦错立,法律关系也会随之发生变化,就会出现差之毫厘谬之千里的判决结果。
二、不同的渗漏原因会形成不同的法律关系,不同的法律关系决定不同的案由。法律关系的形成与渗漏原因密不可分,必须具体问题具体分析,常见的渗漏一般情况下可以形成以下法律关系:
1、如果是建筑商建房时处理不当留有质量隐患,该案由反映的应是商品住宅质量纠纷法律关系。
2、如果是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害,该案由反映的应是财物损害的侵权法律关系。
3、如果是楼下住户在装修中对其楼顶造成损伤而导致渗漏和由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏,以相邻关系为切入点进行诉讼是较好的选择。
4、如果是共用设施、设备导致渗漏且已过建筑商五年质保期时,该案由反映的应是物业管理纠纷法律关系。
三、不同的法律关系适用不同的法律是处理渗漏纠纷的有效方法。
1、对商品住宅质量纠纷法律的适用和解决的方法。我国《民法通则》 第一百一十一条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的,另一方有权要求履行或者采取补救措施,并有权要求赔偿损失。” 国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定:“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年”。这是对建筑商建造房屋的质量要求,也是渗漏受害人依据《房屋买卖合同》和建筑商提供的《商品房屋质量保证书》中质量保证承诺,要求建筑商维修或赔偿的理由,更是法院判决的法律依据。但是,适用该规定的前提条件是要确定建筑商建造的商品房确实存在质量问题。如果渗漏是受害人及其相邻关系人造成的,即使在五年的质保期内,建筑商也不应承担责任。当房屋渗漏确为建筑商建造的房屋质量所造成时,如果渗漏给受害人财物带来损害的,建筑商则还要按照《民法通则》承担侵权的民事赔偿责任。如果渗漏既有建筑商建造房屋的质量问题,又有渗漏受害人和其相邻关系人装修不当的原因,则应相应减轻建筑商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。
2、对楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害时法律的适用和解决的方法。我国《民法通则》第一百零六条第二款规定 :“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任”。商品住宅房管道的设置既有合理性还有区域性要求,如果楼上住户为了自己的方便跨特定区域在房间内随意改装管道,这本身就是一种不当行为,一旦造成渗漏,就构成了民法意义上最典型的侵权行为和损害的事实,因此,由楼上住户承担民事责任是法定的应有之义。但也有例外,比如,楼上住户仅改装了支管道且没有超越用水区域,只是在卫生间改装了支管道, 后来楼下有渗漏,我们能不能以楼上住户改装管道就认定其侵权?笔者认为不能一概而论,而要查找出渗漏的根本原因。因为,卫生间是为人们正常生活用水特别设置的区域,按照卫生间防渗漏5年的质保要求,只要用水不溢出卫生间这个区域,就不应该仅以住户改装支管道而要求其承担责任。因为,渗漏的根本原因不是支管道的改装而是卫生间区域防水层存有质量问题,否则,水只会积聚在用户自己的楼面上而不至于下渗。
3、对相邻关系中楼下住户在装修中对其楼顶造成损伤和由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏时法律的适用和解决的方法。对上述前一种情况是渗漏受害者自已的过错,后者相邻各方均无过错,在此情况下以相邻关系立案的目的仅是寻求解决的途径,至于责任的承担,则要依据查明的渗漏原因来确定。在此,重要的是对相邻关系的正确理解。
《中华人民共和国民法通则》的第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”《中华人民共和国物权法》第八十四条也作了相同的规定,我国《民法通则》对调整用水与排水相邻关系的司法解释,明确应遵循的基本法律要求是:
  第一、相邻多方共临同一水源时,各方均可以自由使用水源,但不得影响相邻方的用水。相邻一方擅自堵截、改变水路或者独占自然用水,影响他方正常生产、生活的,他方有权请求排除妨碍,因此造成他方损失的,截水一方应负赔偿责任。
第二、相邻一方必须使用另一方的土地排水的,应当予以准许,但排水一方应当在必要限度内使用并采取适当的保护措施。如果因此而给另一方造成损失的,受益人应当给受害人适当的补偿。
第三、相邻一方可以采取其他的合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毁损或可能毁损他方财产,他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的,人民法院应当予以支持。
对照该司法解释,笔者将住宅商品房用水与排水的相邻关系归纳为:
(1)、“有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神”是相邻关系的基本要求,即一方为另一方提供便利。
(2)、相邻关系是一种事实关系,因法律关系主体之间的空间位置而产生,但相邻关系的存在本身并不必然导致民事法律责任的承担,因此,楼下渗漏,楼上就要承担责任是极其错误的认识。
(3)、相邻关系中的给水、排水本质要求是:相邻一方不得为了自己的利益去人为地改变水自然流动的方向。如果不作这样的理解,那么顶层的住户漏水其依据相邻关系又如何主张和实现自己的权利?这里的前置条件是依据相邻关系,谁都知道楼顶是公共部位,笔者设置此问的目的是为了说明,相邻的一方要为另一方提供便利,这是相邻关系中相邻方不得以任何理由推辞的义务。但相邻关系不是处理渗漏问题的唯一途径,更不能让相邻关系成为承担责任的理由。 
(4)、相邻关系中责任的承担,仍要根据物权侵权原理和《民法通则》中侵权规定来处理。如果相邻人主观上没有过错,客观上也不存在任何过错行为,或者行为与损害结果之间没有因果关系的,依然不能构成物权上侵权行为,也就不能因相邻关系的存在让相邻关系人承担责任。因为你(住在楼上)与他有相邻关系,所以你就要承担责任,这是一个错误的判断。但如果讲因为你(住在楼上)与他有相邻关系,所以你就要为他提供便利,这是一个符合情理法理的正确认识。
(5)、如何理解相邻关系中的公平原则。公平原则是指“民事主体之间的利益平衡,公平原则是衡量当事人之间利益的标准。公平原则主要是从客观上判断当事人之间的利益是否失衡” 注[1]。在处理相邻关系纠纷,如不动产权利人在向相邻不动产权利人提出用水、排水、安装、建筑、修缮提供便利时,一是要合理,二是要公平,应互助兼顾相邻权利人的利益,防止损人利已妨害社会公共利益。实现当事人的权利与义务的平衡,承担民事责任平衡 注[2]。笔者曾阅读过鸡西市城子区人民法院 刘丽影法官对相邻用水纠纷案的判决书:
一、 案情简介
原告赵某、刘某 被告张某
二原告与被告系邻居关系,双方居住的地区因采煤塌陷成为动迁区域,自来水管线年久失修,已无法正常供水。2004年秋季,被告张某与邻居高某等人协商重新接通自来水管道,但二原告表示不参与改造,被告张某等人在改造过程中,重新铺设了自来水管线。2005年3月原告刘某在被告张某家改造过的管道上重新接通了自来水,但因漏水致被告家的火炕等物品被淹,经双方协商,原告刘某给被告张某二袋水泥予以赔偿。为了刘某能继续使用自来水,被告张某将新管道与旧管道接通,以便原告刘某用水,2006年原告赵某又在原告刘某家的管道上接通了自来水。
2009年4月被告张某因与原告赵某产生矛盾,便将接通的自来水管道截断,导致二原告至今无法使用自来水,二人诉至法院,要求被告将自来水管道恢复原状,保证自来水供水。城子河区人民法院认为,原、被告系邻居关系,在用水的问题上应本着方便生活的原则正确使用自来水,二原告不能正常使用自来水既有所居住地区因采煤塌陷成为动迁区域而导致自来水管道无人管理、维修的原因存在,也有在邻居协商改造过程中未参与改造的自身原因存在。被告张某对自家出资改造的管道有权进行合理使用,但是鉴于自来水有其公用性这一特征,二原告又无法从其它渠道接通自来水使用,现二原告均已七十高龄,终日挑水度日,严重影响了二原告的正常生活。二原告在被告改造过的管道上使用自来水已约四年时间,未对被告的生产、生活造成影响,故虽然被告某不存在过错,但从有利于方便生产、生活的角度出发,被告张某应恢复截断的自来水管道,如给被告张某造成相关损失或产生相关费用,双方可协商或另行通过诉讼程序解决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定,判决如下:
被告张某于本判决生效之日将截断的自来水管道接通,恢复至二原告能够正常使用自来水的状态。案件受理费100元,由二原告负担。
笔者认为此案中的亮点就在于法官把脉住了自来水共用性的特征,在被告没有过错的情况下判决张某应恢复截断的自来水管道。在主文中对被告张某造成相关损失或产生相关费用交待了解决的方法,案件的受理费由得益者原告承担,真正体现了公平原则的精神,反映了法官不囿于法律,灵活处理纠纷的智慧。
4、对物业管理纠纷共用设施导致渗漏且已过建筑商五年质保期时法律的适用和解决的方法。
共用水管的维修,除了人为破坏的情况由破坏人承担修理责任外,正常的公用设施维护在建筑商保修期满后的共用管道,应当有专项维修资金来承担。
我国《物业管理条例》第五十四条规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”。
“专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用”。
中华人民共和国财政部令第165号 《住宅专项维修资金管理办法》(以下称新办法)第三条规定:“本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
  本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。
1998年12月16日建设部 财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(以下称老办法) 中则明列上下水管道、落水管是共用的设施。新办法没有明列上下水管道、落水管是共用设施,我们能否认定其不属共用设施呢?笔者认为不能,理由是:一是从法条看新办法不但用了“一般包括”的文字,同时明确“由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备”均属于共用设施,可见新办法没有采用列举穷尽的方法,不存在除此之外,不得认定的情况。二是上下贯通的排水管、进水管虽然经过业主房内,但权利属于该楼一侧单元的共有人,性质属于共用设施。如果否认其具有共用的性质,那么就要承认业主对其拥有物权,物权的特征是对世权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。建筑商提供的《商品房屋质量保证书》中就明确对上下贯通的排水管、进水管不允许随意修理拆卸,可见,业主是不能对其行使支配和排他的权利的。三是说上述管道是共用设施,还可以从户外的落水管得到印证,户外的落水管同样未列入新办法之中,但它作为共用设施无人置疑,否则,户外的落水管一旦毁损将无人修理。  
新办法第二十条规定住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:
  (一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
  (二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。在此,有必要借鉴《重庆市物业管理条例》第七十一条的规定: 物业维修、更新、改造的费用,按照下列规定承担:
(一)专有部分的维修、更新、改造费用,由专有部分业主承担;
(二)部分共有部分的维修、更新、改造费用,由部分共有的业主分担;
(三)全体共有部分的维修、更新、改造费用,由全体业主分担。
综上所述,由于房屋渗漏形成原因的多样性,决定了承担责任主体的不同,责任主体的不同,决定了法律关系形成的不同,从而也决定了司法工作者在司法实践中必须适用不同的法律来处理房屋渗漏所引起的纠纷。
注[1]参见 [法] 雅克•盖斯坦、吉勒•古博:《法国民法总论》,陈鹏、张丽娟、石佳友、杨燕妮、谢汉琪译 法律出版社2004年版 第739页。
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